Există un motiv bun pentru care milioane de oameni tonează în fiecare săptămână pentru a urmări Fixer Upper, Flip sau Flop, Rehab Addict și Această Casă Veche. Indiferent dacă sunt interesați de redarea caselor, renovări sau programe care se concentrează pe agenții imobiliari, americanii au în mod clar o obsesie pentru industria locuințelor și carierele care se învârt în jurul ei. Dar nu numai că emisiile de televiziune ne captivează. Imobiliarele sunt cele mai favorizate investiții în rândul americanilor, potrivit GALLUP News. De fapt, 34% dintre oameni spun că este cea mai bună investiție pe termen lung.
Pentru a înțelege mai bine modul în care oamenii câștigă bani pe piața locuințelor (și au înlăturat unele concepții greșite ale televiziunii pe parcurs), am discutat cu patru femei care au făcut sume impresionante prin tot felul de proiecte imobiliare. Indiferent dacă este vorba despre un obstacol lateral sau despre cariera lor plină de minune, iată cum o fac oamenii adevărați - nu vedetele de televiziune.
Adela Mizrachi, 41 de ani, Flipper
Locație: Suburbiile din Chicago
Ocupație: Manager de comunicare și blogger la Read My Flips
Număr de proprietăți: 2 (pentru moment)
Anii în domeniul imobiliar: 1, 5
Bani câștigați până acum: 117.000 USD
Ce te-a atras la imobiliare? Am văzut întotdeauna proprietatea ca temelia averii pe termen lung. Ridică puțin mai bine ascensiunile și coborâșurile economice. Este proprietate, este pământ - deții ceva. Nu este ca un stoc pe care nu știi cu adevărat ce deții.
Cum ai început? Iubitul meu John și cu mine am început să ne întâlnim, iar el a mai răpit. Este agent imobiliar autorizat la Mark Allen Realty. În termen de șase luni de la întâlnirea noastră, cumpăram prima noastră proprietate și o împingem împreună.
Este important să ai un partener? Nu aș putea face asta fără Ioan. El face toată analiza de piață și face multă muncă - așa am economisit mulți bani. Este o slujbă între timp între noi doi.
Partea cea mai provocatoare: cea mai mare piedică este trecerea de la zero la o proprietate. După ce ai trecut de prima, se întâmplă atât de multe lucruri de învățare încât devine foarte clar dacă merită să o faci din nou. Facem oferte tot timpul acum.
Găsirea contractanților de încredere și rezonabile este o altă provocare mare - este aproape ca două capete opuse ale spectrului. Dacă sunt de încredere, cel mai probabil încasează mult mai mult.
Iar procesul de autorizare poate fi copleșitor. Nu cred că mulți oameni înțeleg cât pot fi satele birocratice. De exemplu, am pus documentele pentru un permis și este nevoie de o lună până la șase săptămâni pentru a obține ceva înapoi. Și nu puteți atinge casa înainte de a obține permisul.
„Ar trebui să scriu o carte numită„ Ce nu vă spune HGTV ”.
Câți bani aveți nevoie pentru a începe: ar trebui să scriu o carte numită Ce nu vă spune HGTV . Lucrurile care mă înnebunesc sunt calculele rapide. Există costuri de reținere, taxe, asigurări, dobândă - toate aceste lucruri se adaugă. De asemenea, nu iau în calcul costurile imobiliare. În casa pe care am flipat-o care s-a vândut cu 275.000 de dolari, am cheltuit 13.760 de dolari pentru costuri imobiliare.
Ar trebui să faceți buget pentru costurile de închidere la achiziție, care sunt 1, 5 la sută din prețul de achiziție, costurile de închidere la vânzare, care sunt 1, 5 la sută din valoarea ulterioară reparației (ARV), comisioane imobiliare, care reprezintă 5% din ARV și costuri de deținere care acoperă impozite, asigurări, utilități și dobânzi, pe care le estimez de obicei între 1.000 și 1.500 dolari pe lună. Apoi, trebuie să adăugați toate acestea la costul proprietății și la costurile renovării. De obicei, facem un tampon de 5-10 la sută pentru costurile neașteptate care apar în timpul renovării. Și trebuie să vă întrebați, îmi permit să pierd bani pe asta? pentru că s-ar putea întâmpla asta.
Cele mai bune sfaturi pentru începători: dublați perioada de timp pe care credeți că va trebui să o petreceți pe ea. Dacă credeți că va dura o lună, schimbați-o pe două. Și primul tău proiect va dura întotdeauna mult mai mult, deoarece încă testezi apele, iar după ce știi ce îți place, vei face repetarea din casă în casă.
Jamie Crouch, 33 de ani, agent și proprietar
Locație: Tulsa, Oklahoma
Ocupație: Broker imobiliar, antreprenor și manager de proprietate
Număr de proprietăți: 4 (inclusiv propria casă) plus 35 pe care le administrează
Ani în imobiliare: 14
Bani câștigați până acum: 200.000 USD +
Ce te-a atras la imobiliare? Atunci când dețineți proprietăți pe termen lung, îl numim bani de trezire, deoarece de îndată ce vă treziți, faceți bani deținând proprietăți de închiriere. Acestea generează venituri fără ca tu să fii nevoit să mergi la muncă. Este o resursă laterală drăguță și oricine o poate face. În loc să am 401k, pensia mea va fi proprietățile noastre de investiții. Când ajung aproape de vârsta de pensionare, vor fi plătiți, așa că tot fluxul de numerar din chirie va fi ceea ce fac pentru pensionarea mea.
Cum ai început? Imobiliare sunt în sângele meu. Părinții mei aveau proprietăți de închiriere pe când eram mic, iar la 19 ani m-au întrebat dacă voi fi dispus să încep să le gestionez. Când am fost la facultate, am minorizat în imobiliare și mi-am luat licența de proprietate imobiliară.
Am început prin construirea propriei noastre proprietăți (soțul meu este un antreprenor), iar apoi prin vânzarea acestei case, am reușit să câștigăm suficienți bani pentru a da jos și a începe să investim în imobiliare.
Este important să ai un partener? Sotul meu este munca mea gratuita. Este foarte la îndemână și lucrează pentru o companie de contractare comercială.
Partea cea mai provocatoare: Partea cea mai grea pentru mine a fost să încep. Înainte de 2008, industria creditelor era mult diferită. Acum, mai mulți creditori necesită aproximativ 20 la sută, deci este foarte greu să începeți dacă nu aveți bani.
Cel mai bun mod de a începe este să vă transformați casa într-o proprietate de închiriere atunci când sunteți gata să vă mutați - așa o fac majoritatea oamenilor, deoarece este greu să descoperiți necesarul de 20 la sută. Odată ce ai început, devine infinit mai ușor.
„Dacă nu știți nimic despre asta și o săriți în ea orbește… o afacere proastă vă va șterge total”.
Partea cea mai plină de satisfacție: este greu să-ți crești averea, iar imobilul a fost o resursă excelentă pentru soțul meu și cu mine să facem doar asta. Am început să investim în cei douăzeci de ani.
Câți bani aveți nevoie pentru a începe: Depinde de o mulțime de factori. Imobilul nu este tăiat și uscat. Fiecare afacere este diferită. Vă recomand „regula de 50 la sută”: dacă aveți o proprietate de care sunteți interesat, puteți cerceta pentru cât ar închiria, iar apoi să calculați că aproximativ 50 la sută din chiria respectivă va fi pentru cheltuieli, asigurări, reparații etc. Apoi, stabiliți ce va fi plata dvs. ipotecară și dacă fluxurile de numerar și câștigați bani, atunci este garantat să îl analizați în continuare.
Cel mai bun sfat pentru începători: trebuie să vă dați seama ce doriți să faceți imobiliare pentru dvs. Doriți să fie planul dvs. de pensionare și să vă ajute să suplimentați asta? Încercați să faceți bani rapid? Trebuie să vă dați seama ce obiectiv aveți și apoi să găsiți pe cineva din zona dvs., un îndrumător, care să vă poată parcurge și să vă explice situațiile.
De asemenea, doriți să vă asigurați că aveți o echipă bună în loc - având un contractant pe care îl cunoașteți și pe care îl aveți încredere, un CPA care vă va conduce prin impozite, un manager de proprietate dacă nu veți dori să îl gestionați singur și agent imobiliar care este specializat în investiții. Dacă nu știți nimic despre asta și o săriți în ea orbește, atunci o afacere proastă vă va șterge total.
Nichole Stohler, 44 de ani, antreprenor
Locație: Scottsdale, Arizona
Ocupația: antreprenor, casă plurifamilială și investitor hotelier
Număr de proprietăți: 1 hotel și 3 case
Ani în imobiliare: 8
Bani câștigați până acum: „Am quadruplicat investiția inițială în 2012 în patru ani”.
Ce te-a atras la imobiliare? Am fost doi ani în care ne-am căsătorit; chiar nu aveam bani, așa că petreceam foarte mult timp citind cărți de finanțe personale și prin acest proces, am dat peste tata bietul tată . Ne-am înscris imediat pentru a merge la un seminar imobiliar pentru a afla despre investiții și am sărit imediat.
Cum ai început? Am aflat că universitatea din orașul nostru deținea mai multe proprietăți, dar nu am vrut să le gestionăm, așa că le-am obținut pe toate pentru finanțarea vânzătorilor. Nu a trebuit să acordăm împrumuturi, dar a trebuit să venim cu plăți în avans și am folosit avansuri pentru carduri de credit pentru a face acest lucru. Nu știam cu adevărat ce făceam. Realitatea este că seminarul te îmbogățește, dar nu se referă la management practic și la ceea ce intră cu adevărat. Nu am înțeles atât de multe piese.
Nu am avut succes la asta. Am sfârșit nevoind să dăm proprietățile înapoi, am pierdut bani în acea perioadă și aveam datorii din avansurile cardului de credit. Mă trezeam noaptea, neputând dormi, întrebându-ne cum o să ne urcăm din această gaură. Soluția noastră a fost să ne vindem casa și să ne mutăm cu părinții.
Nu am investit din nou mult timp. Apoi, în 2011, am primit din nou eroarea și am crezut că putem face o treabă mai bună. Am avut succes a doua oară, dar nu am uitat niciodată prin ce am trecut la început.
"M-am trezit noaptea, neputând dormi, întrebându-ne cum vom urca din această gaură."
Este important să ai un partener? Nu cred că este necesar, dar ajută la împărțirea volumului de muncă.
Partea cea mai răsplătitoare: Ajutarea oamenilor. Soțul meu este cu adevărat mândru de unul dintre administratorii de proprietăți. A făcut unele greșeli mai devreme în viață și a servit timp în închisoare pentru crime non-violente, așa că nimeni nu i-ar da o șansă. Soțul meu a văzut că este un muncitor greu și cineva cu abilități de conducere, așa că l-a ajutat să învețe frânghiile. Și când am vândut proprietatea respectivă, soțul meu a recomandat acelui domn nou-proprietarilor, l-au preluat, i-au mărit salariul, iar acum administrează trei proprietăți.
Câți bani aveți nevoie pentru a începe: veți locui în proprietate sau aveți deja propria reședință primară și veți cumpăra-o doar ca proprietate de investiții? Aceasta este o decizie cu adevărat importantă, deoarece, dacă veți locui în proprietate, puteți obține un împrumut FHA (administrare federală a locuințelor), un împrumut VA (afacerile veterane) sau un împrumut cu bani foarte puțini. În realitate, un VA scade cu zero bani.
Depinde de piață, dar acum aveți nevoie de aproximativ 25% din prețul de achiziție. Pentru cea mai mare parte a țării în acest moment, ați putea cifra în jur de 200.000 de dolari pentru o casă și veți avea nevoie de 25% din asta. De asemenea, veți avea nevoie de câteva rezerve.
Cel mai bun sfat pentru începători: Bunurile imobiliare sunt bine, merită, dar nu sunt perfecte, așa că obțineți-vă așteptările la nivelul potrivit. Planificați o construcție lentă - poate o proprietate pe an.
De asemenea, cere ajutor. Majoritatea celorlalți investitori vă vor ajuta - mergeți la un grup comunitar sau la un Meetup. Iar BiggerPockets.com pune la dispoziție una dintre cele mai valoroase resurse gratuite pentru oricine dorește să investească în imobiliare.
Keisha Blair, 40 de ani, proprietar
Locație: Ottawa, Canada
Ocupația: Proprietar, Antreprenor
Număr de proprietăți: 3 (2 în Canada și 1 în New York)
Ani în imobiliare: 10
Bani câștigați până acum: Mi-a oferit tipul de libertate financiară unde știu dacă trebuie să-mi iau timp liber. După ce soțul meu a murit, am luat un an sabatic neplătit de un an și imobiliare au fost în spatele acestui lucru. Și unul dintre motivele pentru care îmi pot permite să-i așez pe cei trei copii la școala privată este din cauza imobilelor.
Cum ai început? Am început cu un deceniu în urmă, când mi-am dat seama că pensiile pentru angajatori nu ofereau ce pot fi. Am început să investim în imobiliare pentru a compensa acest decalaj. La vremea respectivă nu eram cu adevărat în ideea de stocuri. Eram mai interesat de investiții corporale pe care le puteam vedea. Imobilul a fost unul dintre acele active corporale pe care le puteam conduce în fiecare zi și să mă uit. Am început de mici cu un singur apartament care se afla în zona noastră care nu ar fi greu de închiriat, deoarece era într-o zonă aproape de școli, parcuri, stații de autobuz și mai multe facilități.
Este important să ai un partener? Am început să investesc în imobiliare când soțul meu era în viață. Am făcut-o împreună. [După ce a murit] am decis să păstrez [proprietățile] și să merg singur. Mi-am păstrat toate investițiile și este cel mai bun lucru pe care l-am făcut vreodată. Aș încuraja femeile singure sau chiar cele văduve să considere imobilul ca pe o investiție. Se poate face singur.
"Când viața face brusc o întorsătură, sunteți ca, mulțumesc Domnului că am aceste investiții. Femeile ar trebui să se gândească la diversificarea investițiilor lor. Este întotdeauna bine să fie pregătite."
Partea cea mai provocatoare: după ce soțul meu a murit, a fost cu adevărat o provocare. El ar face majoritatea lucrărilor în ceea ce privește proprietatea și menținerea acesteia. El a fost, de asemenea, un CPA, astfel încât va face contabilitatea venit timp impozit. Am sfârșit angajând un manager de proprietate. Era mai scump, dar mai convenabil.
Celălalt lucru pe care îl consider provocator sunt posturile vacante. Să zicem că aveți un post vacant timp de șase luni, trebuie să transportați proprietatea atât timp, fără să obțineți venituri. Și odată cu posturile vacante vine cifra de afaceri și trebuie să obținem din nou proprietatea pregătită pentru chiriașii noi. Cifra de afaceri este costisitoare.
Partea cea mai plină de satisfacție: flexibilitatea de a-și lua timpul liber, de a avea grijă de copii mici sau de a urmări alte interese sau cariere. Nici măcar nu am intrat în ea gândindu-mă la aceste lucruri, dar atunci soțul meu a murit când aveam doar 31 de ani. Când viața ta se apucă brusc, atunci ești așa, mulțumesc Domnului că am aceste investiții, deoarece acestea mă vor ajuta să iau grija copiilor. Femeile ar trebui să se gândească la diversificarea investițiilor lor. Nu știi niciodată și este întotdeauna bine să fii pregătit.
Câți bani aveți nevoie pentru a începe: trebuie să aveți suficiente fonduri și o pernă financiară. Există mai multe modalități de a face acest lucru - pârghie, refinanțare, HELOC (linie de credit de capital propriu). Dar orice ar fi, nu vă folosiți prea mult.
Este greu de identificat o cifră, dar trebuie să ai suficient pentru plata în avans și întreținerea. Pentru întreținere, am pus deoparte o sumă mică, de 150 de dolari pe lună. Destul pentru ca, dacă se întâmplă ceva, dacă există o situație de urgență, o pot finanța.
De asemenea, ar trebui să faceți buget pentru trei până la șase luni fără niciun chiriaș. În cele mai multe cazuri, ajungeți cu o proprietate fără chiriași și nu puteți face reclame pentru chiriași decât după data de închidere, astfel încât vă poate retrage patru luni - cel mai rău caz, șase luni. Este posibil să aflați că nu sunt ideale și trebuie să le reduceți, deoarece credeți că s-ar putea să nu funcționeze. A trebuit să renunț la venit doar pentru a putea găsi chiriașul potrivit.
Cel mai bun sfat pentru începători: Sfatul meu cel mai bun este să analizezi zonele în care prețurile proprietăților nu numai că cresc, dar vor fi și atractive pentru chiriași - în jurul universităților, în apropiere de afaceri, în coridorul din centrul orașului. Chiar dacă tinde să fie ceva mai scump, cu siguranță se rezolvă, deoarece riscul pentru posturile vacante și cifra de afaceri este mai mic. Și nu investesc niciodată într-o proprietate în care nu aș locui.
